Ogólna sytuacja na rynku

• Wzrost sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych.
• Zmniejszenie wolumenu oferowanych zasobów mieszkaniowych.
• Spowolnienie tempa spadku cen (co może doprowadzić do ich stabilizacji w dalszej perspektywie).

Pomimo pewnych oznak poprawy, trudno jeszcze mówić o ożywieniu na rynku mieszkaniowym. Skutki spowolnienia gospodarczego, przejawiające się w spadku koniunktury na rynkach inwestycyjnym, pracy i finansowym, są nadal silnie odczuwane. Ponadto ograniczenie finansowania inwestycji i udzielania kredytów hipotecznych przez banki spowodowało znaczny spadek liczby rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych oraz osłabienie aktywności na rynku kupujących w porównaniu z latami ubiegłymi.
Trendy podażowe

Pomimo stagnacji rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce nadal cechowała duża podaż mieszkań. W pierwszych dwóch kwartałach 2009 r. oddano do użytku ok. 76 tys. mieszkań, (z których ponad połowę wybudowali deweloperzy), co stanowi wzrost o 10% w porównaniu z tym samym okresem 2008 r. Tak niezwykle wysoki poziom podaży wobec obserwowanego niewielkiego rzeczywistego popytu wynika z oddawania do użytku inwestycji mieszkaniowych, które rozpoczynano na dużą skalę w okresie dobrej koniunktury. Pomimo wzrostowego trendu podażowego liczba pozwoleń na budowę wydanych w pierwszej połowie 2009 r. zmniejszyła się o ponad 20% w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. Liczba nowych inwestycji mieszkaniowych również została ograniczona o ok. 30%. Wskutek wstrzymywania, ograniczania i przeprojektowywania projektów mieszkaniowych podaż w perspektywie średniookresowej może się zmniejszyć. W dłuższym okresie zjawiska te mogą doprowadzić do ponownego spekulacyjnego wzrostu cen mieszkań. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w pierwszej połowie 2009 r. charakteryzował się słabym popytem na nieruchomości w segmencie średnim i podwyższonym, ze względu na nasycenie rynku w tych sektorach. Mieszkania tańsze oraz klasy ekonomicznej cieszyły się większym zainteresowaniem klientów i w perspektywie średniookresowej tendencja ta prawdopodobnie się utrzyma. Trudna sytuacja na rynku nasila rywalizację deweloperów o klientów i źródła finansowania.

Trendy popytowe

W pierwszej połowie 2009 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wykazywał niewielką aktywność konsumencką, choć w porównaniu z wynikami pod koniec 2008 r., sprzedaż mieszkań poprawiła się, zwłaszcza w drugim kwartale 2009 r. Na niektórych rynkach w Polsce odnotowano nawet dwucyfrowy wzrost liczby sprzedanych lokali. Wynik ten nie napawa jednak zbyt dużym optymizmem, jeśli weźmiemy pod uwagę łączne dane dotyczące sprzedaży, które były kilkukrotnie słabsze niż w pierwszej połowie 2008 r., zwłaszcza w porównaniu z tym samym okresem 2007 r. W pierwszym półroczu 2009 r. do wzrostu popytu w Polsce przyczynił się spadek cen, możliwość ich negocjacji oraz rządowy program pobudzania rynku nieruchomości mieszkaniowych "Rodzina na swoim" i wzrost zainteresowania programem ze strony deweloperów, którzy zaczęli dostosowywać ceny swoich inwestycji do cen obowiązujących w programie. Struktura popytu uległa zmianie na rzecz tańszych mieszkań. Programu "Rodzina na swoim" nie można jednak postrzegać jako panaceum na wszystkie problemy rynku, ponieważ rzeczywisty popyt nadal w dużym stopniu jest uzależniony od możliwości uzyskania kredytów hipotecznych, oczekiwań nabywców i ogólnej sytuacji gospodarczej.

Pomimo dużych potrzeb mieszkaniowych w Polsce, można oczekiwać, że w perspektywie średniookresowej klienci nadal będą ostrożnie podejmować decyzje o zakupie nieruchomości. Druga połowa 2009 r. to jednak dobry czas na poszukiwanie mieszkań, gdyż na rynku można jeszcze znaleźć wiele zróżnicowanych lokali, a deweloperzy ciągle są skłonni dopasowywać się do preferencji i możliwości finansowych nabywców.

Trendy cenowe

Obecnie uwaga rynku powinna koncentrować się bardziej na tempie zmian cen, niż oczekiwaniu na moment, w którym ceny osiągną najniższy poziom. W drugim kwartale 2009 r. doszło do korekty trendów cenowych - tempo spadku cen zwolniło, a na niektórych rynkach odnotowano nawet niewielki wzrost średnich cen nominalnych. Na rynkach pierwszej fali boomu mieszkaniowego (Warszawa, Kraków i Wrocław) można oczekiwać stopniowego wkroczenia na ścieżkę wzrostu cen i dalszej ich stabilizacji. Rynki drugiej fali (Trójmiasto, Łódź, Katowice, Poznań i inne miasta regionalne) są zazwyczaj bardziej narażone na skutki kryzysu, ale również w tych miastach zaobserwowano pierwsze oznaki wzrostu cen. Wyraźne zmiany w kierunku stabilizacji cen na tych rynkach nadejdą jednak z pewnym opóźnieniem.

W 2009 r. nie należy się spodziewać gwałtownego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych, a raczej ich stabilizację. Utrzymująca się niepewność na rynku powoduje, że ceny mieszkań będą dalej w dużym stopniu związane z przyszłą polityką banków w zakresie finansowania i udzielania kredytów hipotecznych, oczekiwaniami ekonomicznymi klientów oraz ze stanem polskiej gospodarki w obliczu globalnego kryzysu gospodarczego.

Artykuł jest częścią raportu Marketbeat Polska Jesień 2009 - więcej na www.industrial.pl