Regiony depczą po piętach Warszawie

Niespełna 220 tys. mkw. - tyle największym regionalnym rynkom biurowym brakowało na koniec pierwszego kwartału 2021 r., aby zrównać się zasobami z łączną powierzchnią biur w Warszawie.

Dynamicznie rozwijające się w ostatnich latach regionalne rynki biurowe największych miast wkrótce mogą dogonić stolicę, w której zasoby nowoczesnej powierzchni wyniosły na koniec marca ok. 6,04 mln mkw.
Dla porównania na koniec pierwszego kwartału 2021 r. osiem największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) posiadało 5,82 mln mkw. biur.
Tymczasem w regionach trwała budowa ok. 800 tys. m kw. nowych biur wobec ok. 400 tys. mkw. w Warszawie. Większość z inwestycji poza stolicą ma zostać ukończona w latach 2021/2022.

Z danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych wynika, że niezmiennie największymi regionalnymi rynkami biurowymi w Polsce pozostają Kraków (1,57 mln mkw.), Wrocław (1,22 mln mkw.) oraz Trójmiasto (913 tys. mkw.).

Jak wyliczyła firma doradcza JLL, w pierwszym kwartale 2021 r. aktywność najemców, podobnie jak w latach ubiegłych, była napędzana przez firmy z sektora technologicznego, na które przypadło 36 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Na kolejnych miejscach znalazł się sektor usług dla biznesu (17 proc.) i finansowy (11 proc.).

Wizualizacja inwestycji Ocean Building A, fot. Cavatina

Największy udział w popycie miały Trójmiasto, Kraków i Wrocław. Jednocześnie rynki regionalne odnotowały znacznie niższy poziom nowej podaży niż w poprzednich kwartałach. Łącznie do użytku oddano 46 tys. mkw. wobec blisko 80 tys. mkw. rok wcześniej.

Jednocześnie aktywność inwestorów lokujących kapitał w biura utrzymywała się na wysokim poziomie. W pierwszym kwartale 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła ok. 605 mln euro, z czego prawie 360 mln przypadło na główne rynki biurowe poza Warszawą. Było to - jak wyliczyło JLL - najlepsze w historii otwarcie roku w miastach regionalnych.

Motor rozwoju

Zdaniem ekspertów firmy doradczej CBRE, w ciągu najbliższych trzech lat rynek biurowy w regionach będzie wciąż rósł głównie z uwagi na silny trend outsourcingu oraz nearshoringu (przeniesienie realizacji procesów biznesowych poza granice danego kraju) z Europy Zachodniej do Centralnej.

Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL prognozuje, że rynek ten w ciągu pięciu lat zwiększy zatrudnienie o jedną trzecią. Już dziś odpowiada natomiast za 50 proc. umów najmu w regionach.

Coraz więcej firm z Europy Zachodniej i Stanów Zjednoczonych tworzy centra usług na terenie krajów Europy Centralnej. Z drugiej strony pandemia skłoniła firmy do przenoszenia procesów outsourcingowych z odległych części świat bliżej macierzystych rynków.

Wizualizacja inwestycji Quorum we Wrocławiu, fot. Cavatina

Dlatego - pomimo rosnących zasobów powierzchni biurowych - eksperci wskazują na możliwy spadek pustostanów do poziomu najniższego od dekady.

Na taki scenariusz liczy Cavatina - deweloperska grupa, która pod koniec marca złożyła prospekt emisyjny w Komisji Nadzoru Finansowego w związku z planowaną ofertą publiczną akcji (IPO) i wejściem na rynek główny Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.

Regiony w górę

Rafał Malarz, prezes Cavatina Holding, wskazuje, że jednym z najbardziej zauważalnych trendów będzie odejście od centralizacji firm na rzecz ich rozproszenia.

- Firmy będą działały w dużej liczbie lokalizacji, starając się być jeszcze bliżej cennych zasobów ludzkich, potencjalnych pracowników oraz optymalizując swoje koszty. Na tym rozwiązaniu korzystają także pracownicy, którzy będą mieć łatwiejszy, szybszy dostęp do biur - wyjaśnił Malarz.

- Zmiany te oznaczają jeszcze większe przyspieszenie rozwoju miast regionalnych i zmniejszanie dystansu do Warszawy jako głównego ośrodka biznesu. Ten trend wzmocnią jeszcze bardziej duże projekty infrastrukturalne w Polsce, takie jak Centralny Port Komunikacyjny i szybka kolej - dodał.

Carbon Tower w Wrocławiu, fot. Cavatina

Cavatina - jak zaznaczył prezes - jest mocno aktywna w regionach i od kilku lat obserwuje rozwój centrów usług biznesowych i IT.

- Dla nas 2020 r. był rekordowy zarówno pod kątem uruchomionych inwestycji, transakcji związanych z gotowymi obiektami, ale też umów najmu. Od początku zeszłego roku do końca marca br. wynajęliśmy ponad 74 tys. mkw. powierzchni, z czego sporą część właśnie firmom z tych sektorów - wyliczył Malarz.

- Pod koniec ubiegłego roku podpisaliśmy m.in. umowę z ING Tech Poland na ponad 16,6 tys. mkw. powierzchni w budowanym Global Office Park w Katowicach. Firma ta, podobnie jak wiele podmiotów z branży, planuje w tym roku znaczący wzrost zatrudnienia - dodał.

Biurowy mix

Odnosząc się do innych miast wskazał, że w Krakowie deweloper wybudował Equal Business Park oraz Tischnera Office i jest w trakcie realizacji kompleksu Ocean Business Park. W Trójmieście oddany do użytku został w tym roku Palio Office Park A, pierwszy z ośmiu budynków w kompleksie.

Natomiast we Wrocławiu Cavatina wprowadziła na rynek już 28 tys. mkw. w Diamentum oraz Carbon Tower i w 2020 r. rozpoczęła budowę biurowców w ramach łączącego różne funkcje projektu typu mixed-use - Quorum (88 tys. m kw.). W tym przypadku są to biura i mieszkania.

To właśnie obiekty typu mixed-use - w zależności od potrzeb łączących funkcje biurową z mieszkaniową, usługową czy rozrywkową w ramach jednego kompleksu - stanowią dużą część przedsięwzięć realizowanych przez Cavatinę. Z założenia mają one być dzięki temu bardziej miastotwórcze.

Wizualizacja inwestycji Palio B w Gdańsku, fot. Cavatina

Wśród nich spółka wymienia też Widzewską Manufakturę w Łodzi - dawną fabrykę, która ma zamienić się w kompleks budynków z terenami zielonymi (biura, mieszkania, rewitalizacja parku, gastronomia i rozrywka), a także Global Office Park w Katowicach (wieżowce o wspólnej podstawie z funkcjami biurowymi i mieszkalnymi).

Z kolei budowany kompleks Cavatina Hall w Bielsku-Białej oprócz funkcji biurowej będzie posiadać też salę koncertową oraz studio nagrań.

Strategiczny cel

Łącznie na rynkach regionalnych Cavatina oddała do użytku do tej pory ok. 160 tys. mkw. powierzchni. Tylko w minionym roku były to Equal Business Park D (11,7 tys. mkw.) i Ocean Office Park A1 (7,8 tys. mkw.) w Krakowie oraz Palio A (16,5 tys. mkw.) w Gdańsku.

W najbliższych latach, po zakończeniu realizowanych obecnie inwestycji, ta suma ma zwiększyć się do 450 tys. mkw. Celem strategicznym Cavatiny jest podwojenie portfolio do poziomu 1 mln mkw. do 2025 r.

Zobacz tereny inwestycyjne na sprzedaż na PropertyStock.pl