Materiał wydrukowany z portalu www.wnp.pl. © Polskie Towarzystwo Wspierania Przedsiębiorczości 1997-2022

Kryzys deweloperski przyprawia Pekin o ból głowy

Autor: Instytut Boyma
Dodano: 19-10-2021 20:00

Kolejne chińskie firmy deweloperskie ogłaszają niezdolność do wykupienia w terminie swoich obligacji lub spłaty odsetek. W najbliższych miesiącach dołączą do nich prawdopodobnie następne. Wartość akcji firm z sektora spada, agencje ratingowe obniżają ich oceny wiarygodności kredytowej, a inwestorzy odczuwają coraz większy niepokój. Czemu doszło do kryzysu w branży?

Chiny stały się wprawdzie fabryką świata, ale największym motorem wzrostu w ostatnich dekadach była nie produkcja, a rynek nieruchomości. Jego udział w gospodarce oceniany jest aż na 25 do 29 proc. wartości PKB. W innych krajach wskaźnik ten wynosi zwykle o połowę mniej. 

Podstawową przyczyną takiego boomu było masowe przenoszenie się ludzi ze wsi do miast w ciągu ostatnich 30 lat. Skala tej migracji oceniana jest na 600 milionów osób. W grę wchodzą jednak także inne czynniki.

Dla wielu Chińczyków kupno mieszkania jest najłatwiej dostępną lokatą kapitału. Często nie chodzi o kupno własnego „M”, czy lokalu pod wynajem, a zwykłą spekulację – mieszkania stoją puste w oczekiwaniu na wzrost ich wartości i możliwość sprzedania z dużym zyskiem. Nawet 20 proc. lokali mieszkalnych w Chinach może być niezamieszkane. Wręcz ikoniczne stały się wizerunki pustych osiedli, a nawet całych „miast duchów”. 

Taki spekulacyjny obrót nieruchomościami ma poważne konsekwencje. W ciągu ostatnich 15 lat ceny, zwłaszcza w dużych miastach rosły w tempie przekraczającym często 10 proc. rocznie. Z drugiej strony, by podołać popytowi, deweloperzy angażowali się w ryzykowne i kosztowne przedsięwzięcia. Według ocen banku Morgan Stanley łączne zadłużenie branży wynosi ok. 18,4 biliona juanów (2,8 biliona USD), co odpowiada 18 proc. PKB Chin.

Bez „M”nie ma małżeństwa

Jeszcze poważniejsze były konsekwencje społeczne. Ceny mieszkań w stosunku do dochodów należą w chińskich miastach do najmniej korzystnych na świecie. Ponieważ posiadanie własnego „M” jest jednym ze społecznie wymaganych warunków zawarcia małżeństwa, liczba tych ostatnich drastycznie spadła. Ze względu na zmiany społeczne brak dostępu do mieszkań był nie tyle przyczyną, co potęgował ten trend. Jednocześnie, w Chinach niewiele dzieci rodzi się w związkach pozamałżeńskich, tak więc spadek ilości zawieranych małżeństw przekładał się wraz z obowiązującą do 2015 polityką jednego dziecka na spadek przyrostu naturalnego.

Dzikie budowy, bezprawne wywłaszczenia z ziemi i utrudniony dostęp do mieszkań stały się przyczyną niepokojów społecznych. Problem dotyczy nie tylko ChRL, ale również Hongkongu. Wykupywanie nieruchomości w byłej brytyjskiej kolonii, gdzie ceny i tak należały do najwyższych na świecie, przez inwestorów z Chin postawiły kupno własnego mieszkania poza zasięgiem większości młodych Hongkończyków. Problemy mieszkaniowe były obok kwestii politycznych paliwem protestów z lat 2014 i 2019.

Partia stworzyła problem?

Sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich latach coraz bardziej zaprzątała uwagę kierownictwa KPCh. Xi Jinping kilkakrotnie stwierdził, że „mieszkania są do mieszkania, a nie spekulacji”. Trzeba jednak pamiętać, że problem i patologiczne relacje władzy i deweloperów Pekin stworzył sam.

Wszystko zaczęło się w połowie lat 90. wraz z reformą podatkową. Większość dochodów z danin publicznych została wówczas odebrana władzom lokalnym i przekierowana do rządu centralnego. Jednocześnie władze lokalne musiały skądś zdobyć pieniądze na realizację stawianych przez Pekin ambitnych celów wzrostu. Rozwiązaniem okazał się rynek nieruchomości. 
Trzeba pamiętać, że cała ziemia w Chinach jest niezbywalną własnością państwa, władze mogą jednak wydzierżawić prawo do użytkowania gruntu. Za przyzwoleniem centrali władze lokalne zaczęły oddawać deweloperom w użytkowanie przekształcone grunty rolne na cele mieszkaniowe i komercyjne. Od roku 1999 dochody zdobywane tą drogą miały wzrosnąć 120-krotnie. Urbanizacja ruszyła z kopyta, władze lokalne zarabiały na dzierżawach, a deweloperzy zbijali majątki na stale rosnących cenach i niebotycznych czynszach.

Jednocześnie, już i tak endemiczna korupcja rozpleniła się jeszcze bardziej. Za odpowiednią opłatą urzędnicy kontrolujący prawa do gruntów pomagali zdobyć najbardziej atrakcyjne działki. Regułą stało się fałszowanie aukcji, by odpowiedni deweloperzy mogli pozyskać grunty po niskiej cenie, a także wykorzystywanie władzy państwowej do rugowania rolników, czy mieszkańców starych dzielnic. 

Z drugiej strony temu procederowi towarzyszyły inwestycje infrastrukturalne na olbrzymią skalę. Dochody z dzierżawy gruntów okazały się niewystarczające, aby sfinansować takie działania. Władze lokalne zaczęły się coraz bardziej zapożyczać, a w celu ominięcia zakazu deficytu budżetowego tworzyły skomplikowane mechanizmy finansowe, które w ich imieniu zaciągały długi.

Po pieniądze do banków

Z kolei deweloperzy z koneksjami mieli ułatwiony dostęp do kredytów udzielanych przez państwowe banki. Zaowocowało to zapożyczaniem się i budową na olbrzymią skalę, bez zwracania uwagi na to, czy projekty są opłacalne. Gdy krajowe źródła okazały się niewystarczające, firmy deweloperskie zaczęły emitować obligacje denominowane w dolarach, przeznaczone dla zagranicznych inwestorów.

Efektem tych czynników był imponujący wzrost gospodarczy, ale jednocześnie opisane już problemy społeczne, rozchwianie gospodarki, wysokie ryzyko inwestycyjne i wysokie zadłużenie. Tylko w tym miesiącu chińscy deweloperzy muszą wykupić dolarowe obligacje o wartości 555 milionów USD, 1,6 miliarda USD do końca bieżącego roku, a w przyszłym roku 92,3 miliarda USD. 

Kryzys na rynku nieruchomości jest dla Pekinu szansą na reformę branży, ale obarczoną dużym ryzykiem. Nadarza się okazja by ukarać i spacyfikować krnąbrnych deweloperów i lokalnych oficjeli partyjnych, a jednocześnie przestawić gospodarkę w kierunku wysokich technologii. Jednocześnie takie przejście może okazać się bardzo bolesne.

Według ostrożnych ocen załamanie na rynku nieruchomości, nawet jeśli nie przerodzi się w kryzys taki jak w USA przed ponad dekadą, może spowodować spadek wzrostu gospodarczego o 0,5 proc. Jeżeli trend spadkowy się utrzyma, może to utrudnić utrzymanie zwiększania dochodów i poprawy życia zwykłych Chińczyków, co może grozić niepokojami społecznymi. To już będzie bardzo poważny problem dla Pekinu.

Więcej komentarzy o Azji na stronie Instytutu Boyma

Materiał wydrukowany z portalu www.wnp.pl. © Polskie Towarzystwo Wspierania Przedsiębiorczości 1997-2022